Por: Dr. Adrián Román Hernández
Fecha: 13 de Octubre del 2026
La respuesta es que no, pero es importante revisar todos los efectos “administrativos” que también son importantes. La Clave Única Catastral (que señala dicha ley) no constituye por sí misma prueba plena de propiedad, posesión, superficie o colindancias, tampoco le da valor a actos nulos, ni reconoce derechos ni transmite o extingue dominio, eso es importante. La Constitución permite modalidades legales a la propiedad y la Convención Americana reconoce el uso y goce de los bienes, admite restricciones legales por interés social y prohíbe privaciones salvo por utilidad pública o interés social, conforme a ley y mediante indemnización justa.
El pasado 6 de Octubre fue aprobada por la Cámara de Diputados el proyecto de Ley General para el Fortalecimiento y Armonización Catastral y Registral y se turnó al Senado para su discusión y, en su caso, aprobación. Ahora bien, ¿cuáles son las funciones que pretende “fortalecer” y “armonizar” dicha ley?, le explico, el catastro generalmente de competencia municipal describe en esencia todos los inmuebles en dónde se encuentran, cuánto miden, cuáles son sus características físicas, geográficas, administrativas y fiscales. Por otro lado, el Registro Público de la Propiedad (generalmente institutos autónomos de competencia estatal) publicitan actos y derechos, es decir, quién aparece como titular, qué transmisiones, hipotecas, gravámenes o anotaciones constan en el folio real de allí que es donde se encuentra toda la “historia” de cualquier propiedad. Ahora, cuando ambos sistemas describen datos distintos, la incertidumbre se convierte en litigios, trámites costosos e inclusive corrupción que es terreno propicio para los llamados “cárteles inmobiliarios”.
Ahora bien, dicho proyecto intenta resolver esa fractura mediante cinco medidas: Plan Nacional Catastral, Plan Nacional Registral, Clave Única Catastral para identificar cada inmueble, Cédula Única Catastral y Registral, que vincula esa clave con el folio real y plataformas tecnológicas para trámites, cartografía, pagos y comunicación entre autoridades. En ese sentido la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano conservaría funciones de modernización y asignación de recursos federales, por otro lado, la Agencia de Transformación Digital y Telecomunicaciones elaboraría los planes y modelos de homologación, desarrollaría y administraría las plataformas, habilitaría accesos, fijaría estándares técnicos, brindaría acompañamiento y supervisaría la adopción de las herramientas. Las autoridades estatales y municipales, en cambio, quedarían obligadas a adoptar modelos, claves, cédulas, plataformas, Llave MX y mecanismos de actualización cartográfica. Es decir, habría un registro público a nivel nacional que centralizaría la información de todas las propiedades privadas, es decir, casas y terrenos. Eso en esencia no es nuevo, pero que tan conveniente es que el estado a través del Poder Ejecutivo Federal sepa entonces que personas físicas o morales son los propietarios de todas las casas y terrenos de este país ahora sin ningún respeto aparente a las esferas municipales y estatales.
Según el proyecto, no se trata únicamente de digitalizar expedientes, concede a los trámites, actuaciones y notificaciones electrónicas la misma validez jurídica y probatoria que a los presenciales, utiliza Llave MX para autenticación y ordena que catastro y registro intercambien información para identificar inconsistencias y promover su corrección “en términos de la normatividad aplicable”. Lo que no nos dice la ley es que sucederá cuando exista controversia entre el título, la posesión o la realidad física de una persona ese es el punto.
Cabe recordar que en diciembre de 2013 se agregó al artículo 73 constitucional la fracción XXIX-R, que faculta al Congreso para expedir una ley general que armonice y homologue la organización y funcionamiento de los registros públicos inmobiliarios y de personas morales de las entidades federativas y los catastros municipales, se dieron 180 días para expedirla, sin embargo, no sucedió así. De allí que este proyecto de ley es acorde a dicha nueva atribución del Congreso de la Unión. El artículo 44 de dicho proyecto de ley ordena intercambiar información para detectar discrepancias entre catastro y registro y corregirlas conforme a la normativa aplicable que quizás no tiene tanto problema si es meramente técnica, pero si cambia superficie, colindancias, identidad del titular, valor fiscal, folio real o disponibilidad jurídica del bien allí si es delicado, pues en estos casos ¿cuándo se le notifica al propietario?, ¿cuándo se le respeta su derecho de audiencia?, y de allí se torna sumamente peligroso. Esto es, se pretende que todos los propietarios se les notifique electrónicamente cualquier tema, ¿que pasa cuando no tengan medios tecnológicos para ello o no sepan manejar esas tecnologías?.
El otro tema es la protección de datos personales, se considera que la información inmobiliaria permite reconstruir domicilio, patrimonio, relaciones jurídicas, ubicación, valor, gravámenes y, en ocasiones, identidad de ocupantes. El proyecto ordena protección de datos, integridad, seguridad y trazabilidad en el intercambio de información, y asigna la gestión a autoridades locales, pero no define con precisión: ¿qué campos de la cédula serán públicos y cuáles reservados?, ¿quién podrá realizar consultas masivas? etc. Por eso, la privacidad presenta un riesgo normativo serio.
Ya se dijo que el Congreso sí tiene competencia expresa para expedir una ley general de armonización registral y catastral, por ello no toda regla nacional invade automáticamente a los municipios. Pero el artículo 115 protege el municipio libre y la administración de su hacienda, el problema está en las plataformas administradas federalmente cuando en esencia es una “Plataforma Catastral Municipal”. A ello se suma el transitorio constitucional de 2013 que exigió opinión previa de las entidades federativas lo cual no sucedió.
El otro punto es si el proyecto crea una tasa nacional, es decir que se incremente su pago de forma uniforme, sin embargo, no fija un porcentaje de aumento ni transfiere el cobro del predial a la Federación. Las cuotas, tarifas y tablas de valores siguen sujetas al régimen constitucional y a las decisiones locales. Le pregunto, en este caso si un municipio incorpora predios omitidos, corrige superficies o actualiza valores catastrales y su legislación calcula el impuesto con esos valores, el monto puede aumentar aunque la tasa permanezca igual. Valor catastral y valor comercial no son lo mismo, y la iniciativa no impone por sí sola una revaluación uniforme nacional.
Dicho proyecto sí cuenta con beneficios como identificación, una clave persistente puede reducir duplicidades y facilitar el seguimiento histórico; separación entre identificación y dominio, comparar realidad física y situación jurídica puede descubrir errores antes de una compraventa o crédito; simplificación en trámites y pagos digitales pueden reducir costos y discrecionalidad, planeación territorial con cartografía actualizada puede mejorar infraestructura, prevención de riesgos y servicios y recaudación más equitativa: incorporar predios omitidos puede distribuir mejor la carga sin elevar necesariamente las tasas. Sin embargo no todos los municipios son iguales, entonces ¿no quedarán obligados a cobrar el predial a todos independientemente de su situación económica?.
Nuestro país sí necesita catastros y registros confiables y capaces de interconexión, la clave única, la cédula vinculada, la distinción entre catastro y dominio y la incorporación del INEGI son avances defendibles. ¿No cree usted que tanta información que tenga el Estado puede ser peligrosa para nosotros los ciudadanos?, ¿no cree que esas inconsistencias pueden ser usadas en contra del ciudadano?, CARPE DIEM.
¿Le pueden quitar su propiedad con la nueva Ley General de Catastro?
